石景山是北京存在感最低的一个区？

  非知名买房权威专家北京望京卧底，今天聊一聊石景山。

  老北京人管石景山叫石景山儿shaner。提及石景山脑海中里最先发生三个地区：

  八角游乐园：北京市最知名儿的游乐场之一，里边装着很多人的童年时代。

  首钢：极大的钢材加工厂，冒着黑与白烟的烟窗。

  八宝山：想到个搞笑段子，说人的一生，仿佛坐地铁一号线，经过国贸中心，艳羡热闹；方式北京天安门广场，幻想权利；经过北京金融街，理想发家致富；通过公主坟，犹记华丽家族；通过玉泉路，仍然开疆辟土----这时，有一个响声飘然入耳式：旅客您好，八宝山快到了，由此可见人生短暂。

  优越感低？

  尽管跃居城六区，但很多人都说石景山的优越感确实不高，影响力也较为难堪，前些年也有人把石景山当近郊区。

  石景山人民也是挺辛酸，本来是北京老字号，但终归离皇城根儿有点儿远；本来是市区，除开长安街一带的人外，像模式口、八大处这种地方的人交通出行并不方便。配套设施层面也不尽如人意，有一些地区乃至比不上近郊区。区域发展上，也一直不冷不热，直到2010年首钢关掉后，才算守得云开见月明。

  一、石景山人不一定了解的石景山事情

  总面积小。除物品城边，石景山是北京面积最少的区；

  人口数量少。市区中，石景山是人口总数至少的区；

  北京市示范点“特定”区。石景山常常被翻牌，做为北京市第一个试点县，有哪些国家扶持政策，石景山第一个体验到。

  有关首钢。首钢最开始始建1919年，2011年今年初为了更好地北京市的气体完成了主流程停工。当之无愧的民族企业，造就了大工业时代的热血传奇，顶峰阶段近10万的员工在这儿生产制造、日常生活，这是石景山最辉煌成就的情况下。几乎每一个上海人都是有个首钢工作中的好朋友亲朋好友同学们…

  都说一个石景山，大半个首钢厂，首钢有多大呢？事实上首钢占有了全部石景山区十分之一的总面积，也是够大的了。

  · 交通出行 ·

  进则能入市区，工作中逛街购物

  退则可进山区地带，散散心去玩

  一部分地区有拥堵状况

  地铁站S1线、长安街西延线来年启用

  石景山坐落于北京市中西部，在四环到六环中间，夹在海淀区与房山区中间；进则能入市区，工作中逛街购物；退则可进山区地带，散散心去玩。跟城里比起來没那麼拥堵噪杂，跟近郊区比起來配套设施齐备。

  地区内遮盖三条地铁站：

  地铁站1地铁线，可直通北京金融街、国贸中心，从首站苹果园到西单大约30来分鐘；

  地铁站S1地铁线，20min直通房山区，预估2017年初启用；

  地铁站6号线西延伸线，预估2018年底全线通车。

  地区内关键路面：

  五环、六环，从地区内可立即上五环、六环；

  阜石路、莲石路，直达四环，全过程不收费、无交通信号灯。

  长安街，直达市区，便是交通信号灯多，较为拥堵；

  总体而言驾车交通出行还算便捷，但不临铁的地区只有依靠公交车。

  实时路况算不上开朗，好多个较为拥挤的地区：

  金顶街金安桥一带，迟早高峰期拥堵時间20分鐘起；

  高井军分区丁字路口一带，实时路况繁杂，以前早高峰拥堵20分鐘起，2021年安裝了交通信号灯，有一定的减轻；

  长安街道路，交通信号灯多，24小时行车不畅；

  八大处一带，每到初一十五节假日日，必堵。尤其是大年初一早晨，去八大处烧香的人过多，一堵几小时没有浮夸的；

  苹果园，昔日知名堵点，现阶段已经更新改造中，将完工北京市较大的枢纽站，预估2019年交付使用。集城市轨道（1地铁线、6地铁线、S1线）、成都brt、一般公交车、的士、汽车、单车等多种多样交通方式于一体的综合性枢纽站。

  苹果园枢纽站中央商务区设计效果图（来源于：北京市规划联合会石景山大队）

  S1线在地面上三层，1地铁线和6地铁线在地底;大空间公交车设定在一、二层，完工后，群众就能完成零距离、立体式转乘，可以说既当代又奇幻。

  官方网公开的数据信息有一个特别注意的地区，“预估长期日均转乘人流量将达90人次/天”，这个是什么定义？卧底查了一下，北京西客站日均人流量18-20数万人，高峰期期内日人流量做到40-60数万人/天。假如说真的有那么多的人，那定居在苹果园一带体会不一定好，外来人口多、噪杂、不安全。

  S1明年初启用，会给石景山将产生哪些危害？

  1、房山区人流量很多涌进，到苹果园转乘开展工作人员分离，这根线关键便捷房山区人民入城。

  2、6地铁线正式开通后，苹果园地区将变成1地铁线、6地铁线、S1线三条路线的转乘站，无论是入城或是去房山区山区地带都便捷，预估地区内房子价格会总体提高一大块。

  3、苹果园站将在2021年12月到2020年12月封站3年，因此即使S1开了，3天内也无法立即转乘1地铁线入城。

  4、石景山人民去房山区去玩更便捷了！但即使下了地铁站想要去房山区山上玩还得乘车呀！或是自驾游便捷。

  · 五年内发展趋势-自然环境·

  借助永定河与大香山

  自然环境层面，2个地区值得一提，一个是莲石湖生态公园，坐落于石景山区永定河区间，首钢南端，图中中永定河绿色生态发展趋势携带。是敞开式生态公园，亲水性休闲娱乐，并且完全免费。

  莲石湖风景（照片来源于互联网）

  旅游景区内有8千米以内的运动场 自行车车道，每到礼拜天附近住户自驾游或骑车到生态公园内去玩、野炊和烤串。但是为了更好地维护房山区自然环境，2021年4月人民政府颁布了有关条规，我区严禁露天烧烤。如果真的想烤串或是另择其他地方吧~

  也有一处是香山八大处，石景山区最北部，也是北京市大香山山峰景区，也是北京市的浅山坡地带，依照石景山十三五规划，这儿将挨打导致香山八大处文旅产业发展趋势带。

  · 五年内发展趋势-经济发展 ·

  长安街西延线推动西部发展

  首钢高档产品高速服务区带领

  长安街西延线新建中，房山区行为主体地面早已基本上进行，跨过永定河的“和力的大门”立交桥在建设中。

  和力的大门设计效果图

  全线通车后，长安街将从首钢工业区穿出立即拓宽至门头沟冯村。“长安街西延线一带会打造出以自主创新金融业为关键，集当代金融业、高档商为一体的商业综合体”。所以说石景山尽管小，但此次是跟房山区联起手来发展趋势，广阔天地，大有可为~

  更有专家建议之后这一带未来会并列国贸中心，卧底倒是感觉如今那么说有点儿坑骗了，那时候看一下有哪些高档商务会展产业链进驻吧！这一点很重要。

  长安街西延线实图（照片来源于互联网）

  首钢更新改造，精准定位为中高端产业链綜合高速服务区

  首钢工业区內部，将打造出金融业产业基地，“关键发展趋势互联网技术 、云计算技术、产品研发设计方案、高档智能化等高端装备产业链”。现阶段，老工业厂房等工业生产遗址早已开展改建更新，北京市2022年冬季奥运会主办方也已宣布进驻，为冬奥组委进驻给予办公室、日常生活配套设施等综合服务。别的工业区更新改造变成短道、花滑、冰球、羽毛球、攀岩运动、双翘板等国家级别训练场。

  首钢产业园区实图

  首钢这方面的整体规划，卧底感觉挺立体式，商业服务 冬季奥运会展览馆 冬季奥运会办公场地 商业综合体 互联网技术 企业，自身也是在加工厂里，挺文艺范儿，可以说有点儿798的含意了，希望。（现阶段没扩大开放，想要去的好朋友还得再细心这些）

  西十仓筒名称是否有点儿怪？这一地方原为首钢炼钢厂原材料区，那时候在火车运输系统软件中编队为西十线，因而而出名，并沿用迄今。

  滑雪跳水场所设计效果图（照片来源于AI石景山）

  值得一提的是，2022年冬季奥运会滑雪大跳水赛事将在厂区域内举行，场所由“烟窗”闭式冷却塔更新改造而成，工业生产工业区里开展滑冰跳水赛事，魔幻现实主义，帅~

  首钢此次更新改造，危害挺大

  长安街西延线的启用与首钢工业区更新改造发展趋势，会给石景山区产生交通出行、经济发展、文化艺术上的整体危害，卧底预估，将来将不仅次于现阶段鲁谷万达广场商业圈的经营规模，因此，您假如想在石景山购房又感觉鲁谷那里很贵，提议考虑到苹果园、金顶街、古都一带，这里现阶段是低洼，来日可期。

  · 五年内发展趋势-商业服务 ·

  石景山万达广场商业圈已完善

  苹果园大悦城动工之际

  商业服务层面，石景山较完善商业圈是坐落于鲁谷的万达广场，附近早已建立了一个集商业服务办公室、买东西休闲娱乐、娱乐休闲的综合性商业圈，自然在这里的房子价格也是大的。

  石景山大悦城设计效果图

  石景山大悦城坐落于苹果园地区，是石景山区关键工程项目，预估总建筑面积22万㎡，是一个集型购物广场、高档写字楼、公寓楼、高端住房、枢纽站于一体的商业综合体。或是那一句话，5年之内苹果园一带将天翻地覆，会变成石景山的店面，也是昌平的标志性建筑。

  · 五年内发展趋势-文化教育 ·

  石景山区别中西部、北边、东南部地区、中间四个方向八个教育培训学校，总体而言九中教育培训学校、京源教育培训学校、远洋国际教育培训学校、苹果园教育培训学校师资队伍相对性深厚。将来三年，石景山区将在西黄村部位新学校。

  · 五年内发展趋势-诊疗 ·

  三家三甲医院，重大疾病去海淀区看也便捷

  石景山地区内约有8家三甲医院，在其中3家三甲医院，总体而言就医很便捷，假如地区内诊疗标准达到不上，还能够去海淀区，离着也很近。

  八大处整形医院门诊，可以说十分出名了，有一个诊疗圈里好朋友告诉我，八大处整形医院门诊在全国各地排前三，北京有一半女孩的双眼皮儿全是跟这里做的。但是卧底提示一句，国内各地的“疑难病症”都是会来这治疗整形美容，住在附近的住户常常能看见各种各样捆扎的患者，有时会“吓一跳”，确实会吓坏小孩子。

  · 房子价格 ·

  新房均价7.8万/平，二手房平均价5.9万/平

  于北京16县市中，石景山十分独特，近五年住房供货稀有且多见改进型、豪宅别墅，价格对比高，总体房市买卖以二手房为主导。新房均价7.8万/平（全省新房均价6.3万/平），居北京市第四，二手房平均价5.9万/平（全省二手房平均价6.5万/平），居北京市第六。

  卧底看过下石景山区后半年的新房子交易量行情，交易量少的可伶，全部10月才交易量了5一套房，实际上由此可见石景山房子价格不仅是高，关键是少。

  石景山新房子销售市场会那样一直冷漠下来吗？卧底只想要说一鸣惊人，一鸣惊人。

  上一个月，北京市2021年较贵的地从这儿拍出

  11月7日，石景山区五里坨这个地方售出一块地称得上2021年北京市较贵宅基地。

  尽管是限价房土地，但价格算不上划算：产品住宅交易平均价不超过5.2万/平，大市场销售价格不能超过5.5万/平。实行“90/70”现行政策, 90平下列居住面积占有率做到70%以上。

  五里坨是石景山与房山区的交汇处，这些年几乎0发展趋势，以前是一大片农村平房，近些年 ** 了，现在是一片空闲地。商业服务、诊疗、交通出行这种全是标配。卧底感觉这方面地方没个5-10年发展趋势不起來。

  二、什么人合适在石景山购房

  1、石景山当地人，想买房、改进定居水准的家中，又不愿去其他区；

  2、集体户想在城内购房，又不愿买县城的老破小，可以来石景山检漏；

  3、在京西、西南地区、北部（北京中关村、亦庄、北京金融街）一带工作中的异地好朋友，对校区规定不高，又不希望在大城市买老破小，可以来石景山看一下挑选；

  4、手上有点儿余钱想买房子，看中石景山发展趋势，可以去苹果园、金顶街一带看一下；

  5、总体而言，便是不愿买还是没钱买城内的老破小，又不愿去近郊区，可以委屈求全，来石景山买。

  三、石景山二手房状况

  二手房层面，石景山二手房关键分9个板块，北部苹果园、模式口、金顶街板块，中间的杨庄、八家、古都板块，东部地区的老山、鲁谷板块。为了更好地更清晰，卧底把房子价格、楼龄、交通出行、商业服务归纳到了下边的表中，顺带排了个名。

  · 二手房交易 ·

  有房屋的位置就会有武林，二手房多的地区哪些形式的买卖较多？交易、产权过户、承继、房产证加减法名、办理房产证...天哪，一般普通百姓搞的定吗，难以，就安心吗?很贵。卧底在这儿安个利，我厂的二手产权证业务流程，技术专业、一对一、最重要的花一点钱办要事，有兴趣的可以找这名愚兄↓

  · 鲁谷、老山板块 ·

  目前最完善的地区 房子价格也是大的

  鲁谷板块较为大，以鲁谷西街为交界线，分成鲁谷东、鲁谷西2个板块。

  鲁谷东板块：石景山二手房较贵的板块，借助石景山万达广场商业圈，台湾街（娱乐休闲一条街）完善配套设施；交通出行层面临地铁站1地铁线八宝山站，长安街、阜石路、莲石路。

  石景山鲁谷东板块实图

  二手房以石景山第一股票大盘“远洋山水”为主导，可以说成石景山的神盘了，规模大，再加上边上的远洋沁山水，一共50多幢楼，1万家。楼龄新，2003年之后的房屋，归属于次新房，小区设计、物业管理层面都还好，再加上远洋国际的房地产商，归属于知名企业。再加上校区非常好，总体而言全是石景山二手房中的高档盘，因此价格涨的迅速。

  石景山鲁谷东板块实图

  石景山第一股票大盘“远洋山水”，在莲石路与长安街“正中间”，图中为工作中日非工作时间段的莲石路。

  石景山万达广场实图

  石景山万达广场一带， 聚集了经贸、酒店餐厅、办公室、游戏娱乐、餐饮业等商圈，大家了解的国际广播电台FM88.7也在这里，石景山人民出不来区就可以享有高品质配套设施，十分便捷。

  鲁谷西板块：跟鲁谷东板块享有一样配套设施，乃至还离万达广场近一点，可是因为二手房龄较老，因此房子价格比鲁谷东板块每平方米差了近一万。

  老山板块：这个地方有几件事较为知名，2008年夏季奥运会山地车比赛展览馆在这儿，2000年那会吃惊北京市的老山墓也在这儿。二手房层面广泛为80时代的旧房子，胜在地理位置优越，商业服务配套设施也还好，因此房子价格5万多元。

  · 苹果园、模式口、金顶街板块 ·

  发展潜力较大板块，5年之内有希望并列鲁谷板块

  石景山中西部地区，苹果园、模式口、金顶街板块，三个板块挨着，区别也挺大。

  苹果园板块：离地铁站近期的板块，三轨交汇处（1地铁线、6地铁线入城，S1地铁线去房山区），石景山大悦城就在西边，将来这一板块将产生枢纽站、公路网、商业服务 ** 地，但线人也在上文说了，离大型交通枢纽那么近，不是好事，人多且杂。

  石景山金顶街板块实景图

  金顶街板块：一直在安利这个板块，绝对的石景山洼地，无论是商业、交通还是教育都不错。马路对面就是首钢厂区。不过这块普遍都是首钢厂区的家属楼，由首钢开发建设，在物业服务、小区设计、户型上肯定略次于名企商品房。

  模式口板块：房龄老，配套一般，门口那条路经常堵车。

  · 杨庄、八角、古城板块 ·

  潜力大板块，未来有望比肩鲁谷板块

  石景山中部的杨庄、八角、古城板块。古城、八角板块集中了石景山最早的老楼，60-80年代为主，普遍老破小，如果是集体户口想找个房子落户（想落户到城里），又买不起城内的房子，可以退而求其次来这买。

  石景山八角板块实景图

  古城有个地方值得一说，中海长安雅苑自住房，当时才2万6一平，现在都入住了，古城板块现在均价5万一平，你说买自住房赚不赚？

  石景山古城板块实景图

  杨庄板块：交通方面也有点尴尬，必须得坐趟公交车才能到地铁站，如果开车的话还比较方面，5分钟直接上阜石路。这个板块房龄比较新，又没有长安街一带的房子那么嘈杂吵闹，挨着北方工业大学，晚上可以过去遛弯儿，也不错。

  北辛安板块：北京大的棚户区，如今已经 ** 。这么多年，终于拆了，不容易。

  石景山北辛安 ** 板块实景图

  ···

  说了这么多，其实线人想说的就是，石景山虽然小，但存在感并不低。没有海淀的学区资源，但本身师资也不次；没有东西城的繁华，但也有万达、大悦城这样的大商场；没有朝阳的高大上，但胜在精致可爱。现在的它正迅速发展，5年内会以一个全新的姿态展现在你面前。

  住在一个地方，不是灯红酒绿遍地霓虹就是繁华美丽，也不是强校云集就能百分百出人头地，最重要的是一种归属感，线人相信没有人不热爱自己的家乡，家乡在每个人心里的存在感都是举足轻重的，没见哪个石景山人说自己家不好的。

  所以说石景山存在感低吗？一点也不低。

  · END ·